Confira a Súmula 449 do STJ aqui:http://bit.ly/1UDPPfo.

Descrição da imagem #PraCegoVer: Ilustração de carro estacionado em uma vaga. Descrição da ilustração: Minha vaga? A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. Súmula 449 do STJ. Twitter.com/cnj_oficial. Facebook.com/cnj.oficial.

BRASIL: STJ DECLARA DIREITO À POSSE PRIVATIVA DE MORADOR EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO

Especial atenção ao uso privativo de áreas que originalmente eram, ou deveriam ser de uso comum nos condomínios.

Pode gerar direito adquirido a permanência na posse, mesmo sem a aquisição da propriedade e transmissão do bem. 

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31/01/2014 - 07h57

Após 30 anos, condômino pode continuar usando área comum sem pagar

Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.

A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da conservação do local.

Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição condominial ordinária por unidade”.

Convenção mantida 

No Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) foi decidido que o quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, é suficiente para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi considerada justa.

Segundo o acórdão, “a alteração aprovada na assembleia não retirou o direito de uso do terraço pelos autores e, consoante o artigo 1.340 do Código Civil, estabeleceu que as despesas das partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve”.

No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real, pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do Código Civil”.

Direito adquirido

Entretanto, em relação à fixação de uma contribuição de ocupação, após 30 anos de exercício do direito, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de tal situação jurídica no tempo.

“Tem-se que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido”, concluiu o relator. 

Coordenadoria de Editoria e Imprensa STJ- Superior Tribunal de Justiça

CONSUMIDOR IMOBILIARIO: CONDOMINIO EM IMOVEIS NOVOS

Condomínio

Imóvel na planta: a partir de quando o condomínio deve ser pago?

Para o Idec, as construtoras só podem cobrar as despesas de condomínio a partir do momento em que o comprador já puder aproveitar o imóvel, isto é, após a entrega das chaves 

Adquirir um imóvel na planta pode ser bastante vantajoso para quem não tem pressa e pode esperar até o fim das obras. No entanto, é preciso ficar atento a algumas práticas consideradas abusivas e que têm se tornado cada vez mais comuns, como a cobrança da taxa de condomínio antes da entrega da chave ao proprietário.

Tal valor, pago mensalmente, corresponde aos gastos com a manutenção e a administração das áreas comuns a todos os moradores (piscina, quadra, elevadores etc.), portanto sua cobrança não se justifica, no caso de ser feita antes de estas estarem disponíveis para uso.

Infelizmente, não há nenhum artigo no CDC (Código de Defesa do Consumidor) ou no Código Civil que estabeleça um período para o início da cobrança da taxa condominial. Mas apesar da falta de regulamentação, a advogada do Idec Mariana Alves Tornero entende que as construtoras só podem cobrar as despesas de condomínio após a entrega das chaves, ou seja, a partir do momento em que o comprador já puder aproveitar o imóvel. “A posse é o que define o início do prazo para o pagamento da cota condominial, e qualquer cobrança anterior a ela é considerada indevida”, explica.

Fonte: IDEC

TJRJ: CONDENAÇAO POR PROPAGANDA ENGANOSA

TJRJ condena condomínio da Barra da Tijuca a indenizar morador

Notícia publicada em 05/02/2013 11:52

A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio condenou o Condomínio do Edifício Residencial Sol de Marapendi, a Associação dos Condôminos Residenciais Bosque Marapendi e a Vênus Turística a indenizarem em R$ 5 mil, por danos morais, um morador do local. Marcelo de Souza é cadeirante e adquiriu o serviço de transporte do condomínio, localizado na Barra da Tijuca, Zona Oeste do Rio, porém não conseguiu utilizá-lo, pois os veículos não eram adaptados, embora houvesse nos coletivos adesivos indicando o contrário e os réus tivessem afirmado que os ônibus estavam aptos ao transporte de cadeirantes. Em primeira instância, o pedido de indenização foi negado.

Para a desembargadora relatora Letícia Sardas, a situação da ação é peculiar, pois a empresa ostenta o selo de acessibilidade nos seus veículos e, portanto, deve oferecer a acessibilidade ofertada, sob pena de estar veiculando propaganda enganosa. “Qualquer destas técnicas de marketing, desde que suficientemente precisa, transforma-se em veículo eficiente de oferta vinculante. Não é, no entanto, qualquer informação que vincula o fornecedor. A força vinculadora da informação exige o requisito da precisão, contentando-se o código consumerista com a precisão suficiente, ou seja, com um mínimo de concisão, respeitando a conhecida regra do “prometeu, cumpriu”.Desta forma, ganha relevância o tema referente à publicidade enganosa, reconhecendo o legislador que a relação de consumo não é apenas a contratual, surgindo, igualmente, das diversas técnicas de estimulação do consumo, quando só se pode falar em expectativa de consumo. Esta é, sem dúvida, a hipótese destes autos, vez que a oferta publicitária de acessibilidade aos cadeirantes afixada nos coletivos da terceira ré, que transitam pelo condomínio réu, não foi cumprida na forma prometida, evidenciando verdadeira propaganda enganosa”, concluiu a magistrada.

Nº do processo: 0318900-04.2010.8.19.0001

Fonte: TJRJ

CONDOMINIOS: PROTESTO DE COTAS CONSIDERADO INCONSTITUCIONAL NO RIO DE JANEIRO

Lei estadual que regula protesto de cotas condominiais é considerada inconstitucional

Publicada em 03/09/2011 às 18h44m

Karine Tavares (karine.tavares@oglobo.com.br)

 

RIO - Foram dois anos sem pagar a cota de condomínio. Depois de diversas tentativas de acordo, o síndico de um prédio na Barra não teve dúvidas. Valeu-se da Lei estadual 5.373, de janeiro de 2009, e protestou, um a um, os títulos da dívida do inadimplente, que já somavam R$ 60 mil. Resultado? O condômino fez um acordo para pagar as cotas atrasadas em prestações mensais. E nunca mais deixou de pagar taxa alguma.

Se fosse hoje, o síndico já não poderia utilizar a mesma lei. Considerada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça do Rio no mês de abril, ela teve um recurso julgado em agosto. Mas o órgão manteve a decisão anterior, que passou a ser válida em todo o estado na última segunda-feira. Com isso, a lei não pode mais ser aplicada.

Isso significa que não é mais possível protestar dívidas de condomínio? Não é bem assim. E é exatamente aí que mora a polêmica. Para os defensores do protesto, a norma de 2009 apenas complementava a Lei federal 9.492, de 1997, que já previa a possibilidade de se protestar quaisquer documentos de dívidas, além dos títulos de crédito (letras de câmbio, notas promissórias e cheques). Portanto, o protesto continuaria, sim, sendo possível.

- A decisão do TJ não interfere em nada no direito do condomínio de protestar as dívidas de quem não paga as taxas condominiais, como não interfere no direito das escolas de protestarem aqueles que não quitam as mensalidades - explica o advogado Geraldo Beire, diretor jurídico da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), ressaltando que a vantagem da lei de 2009 era transferir ao devedor a obrigação de arcar com as custas do processo.

Outro defensor do uso da lei, o advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino lembra ainda que a norma federal, ao permitir que o nome do devedor seja enviado a órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, facilitaria o pagamento da dívida, já que, em caso contrário, a pessoa ficaria com seu nome sujo.

- Uma ação de cobrança é sempre mais complicada: é preciso pagar as custas do processo, os honorários do advogado e ainda esperar que as audiências sejam marcadas, o que pode levar meses. Então, acaba não valendo a pena. O protesto é mais eficaz porque, ao tirar o crédito do devedor, atrapalha a vida dele - analisa Quirino, que percebe um aumento do uso da lei nos últimos dois anos.

No Rio, o cartório do 7 Ofício de Distribuição, que é o responsável por distribuir os protestos, informa que até julho deste ano foram protestados pouco mais de 900 títulos de cotas condominiais, uma média de 130 por mês.

Para quem é contra a aplicação do protesto em dívidas condominiais, a lei federal não tem poder coercitivo suficiente para fazer o devedor pagar a dívida. Além disso, sua utilização não justificaria os riscos assumidos pelo condomínio ao protestar um de seus moradores.

- É preciso certificar-se de cuidados antes de protestar um título de alguém. Isso leva tempo e dinheiro. Além disso, tem que protestar título a título. São muitos "senões" que o condomínio precisa superar. E, mesmo assim, ainda pode ter que enfrentar uma ação de cunho indenizatório por danos morais - diz Giovani Oliveira, gerente geral da Schneider Advogados, braço jurídico da administradora Apsa, que não recomenda a ação a seus condomínios.

Entre os cuidados que o condomínio deve tomar estão tirar uma certidão do apartamento no Registro Geral de Imóveis (RGI) para se certificar sobre sua propriedade, já que somente o dono pode ser protestado, e saber se o devedor já tem o nome sujo - se ele tiver, a ação pode não fazer diferença.

Depois disso, se ainda quiser realizar o protesto, o síndico precisa ir até um cartório distribuidor de protestos com o RGI do proprietário, a ata de eleição do síndico e a da assembleia ordinária com aprovação do valor da cota de condomínio (que deve ser igual à protestada).

Fonte: Globo Online