BRASIL: STJ DECLARA DIREITO À POSSE PRIVATIVA DE MORADOR EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO

Especial atenção ao uso privativo de áreas que originalmente eram, ou deveriam ser de uso comum nos condomínios.

Pode gerar direito adquirido a permanência na posse, mesmo sem a aquisição da propriedade e transmissão do bem. 

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31/01/2014 - 07h57

Após 30 anos, condômino pode continuar usando área comum sem pagar

Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.

A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da conservação do local.

Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição condominial ordinária por unidade”.

Convenção mantida 

No Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) foi decidido que o quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, é suficiente para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi considerada justa.

Segundo o acórdão, “a alteração aprovada na assembleia não retirou o direito de uso do terraço pelos autores e, consoante o artigo 1.340 do Código Civil, estabeleceu que as despesas das partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve”.

No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real, pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do Código Civil”.

Direito adquirido

Entretanto, em relação à fixação de uma contribuição de ocupação, após 30 anos de exercício do direito, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de tal situação jurídica no tempo.

“Tem-se que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido”, concluiu o relator. 

Coordenadoria de Editoria e Imprensa STJ- Superior Tribunal de Justiça

CONSUMIDOR IMOBILIARIO: CONDOMINIO EM IMOVEIS NOVOS

Condomínio

Imóvel na planta: a partir de quando o condomínio deve ser pago?

Para o Idec, as construtoras só podem cobrar as despesas de condomínio a partir do momento em que o comprador já puder aproveitar o imóvel, isto é, após a entrega das chaves 

Adquirir um imóvel na planta pode ser bastante vantajoso para quem não tem pressa e pode esperar até o fim das obras. No entanto, é preciso ficar atento a algumas práticas consideradas abusivas e que têm se tornado cada vez mais comuns, como a cobrança da taxa de condomínio antes da entrega da chave ao proprietário.

Tal valor, pago mensalmente, corresponde aos gastos com a manutenção e a administração das áreas comuns a todos os moradores (piscina, quadra, elevadores etc.), portanto sua cobrança não se justifica, no caso de ser feita antes de estas estarem disponíveis para uso.

Infelizmente, não há nenhum artigo no CDC (Código de Defesa do Consumidor) ou no Código Civil que estabeleça um período para o início da cobrança da taxa condominial. Mas apesar da falta de regulamentação, a advogada do Idec Mariana Alves Tornero entende que as construtoras só podem cobrar as despesas de condomínio após a entrega das chaves, ou seja, a partir do momento em que o comprador já puder aproveitar o imóvel. “A posse é o que define o início do prazo para o pagamento da cota condominial, e qualquer cobrança anterior a ela é considerada indevida”, explica.

Fonte: IDEC

O USO DA INTERNET POR MAGISTRADOS

Excelente Artigo e muito atual. Parabéns ao Douto Professor.
O Magistrado deve se pautar pela imparcialidade e ficar atento para evitar conclusoes ou "convencimentos" equivocados, ainda mais quando envolver questoes de perícia técnica.

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O uso da internet por magistrados

11 de janeiro de 2012

Por Luiz Guilherme Migliora| Valor Econômico

A internet se transformou em uma ferramenta de pesquisa e de facilidade acessível a muitos e de fácil manuseio. O problema é quando se transporta essa realidade para dentro do gabinete de um juiz. Ao se deparar com uma causa, é comum que o juiz tenha vontade de expandir a pesquisa regularmente realizada, mas desde há muito restrita aos alfarrábios de direito, representados pelos incontáveis repertórios de jurisprudência e pela enorme produção doutrinária. Diante da necessidade de buscar a verdade, por que não pode o juiz usar a internet para saber mais sobre os litigantes, os fatos relevantes ao litígio e mesmo os remédios legais aplicáveis a casos semelhantes em outros países?

A resposta a essa questão aparentemente trivial não é tão simples quanto pode parecer. O juiz deve buscar a verdade dos fatos e, com base no que dita a lei vigente, decidir a questão da forma mais justa possível. Como em qualquer conflito, há pelo menos duas versões dos fatos ou interpretações para uma mesma “verdade”. A partir desse debate, e só a partir dele, é esperada do juiz uma conclusão ou síntese que é o pressuposto do seu julgamento justo.

São as partes que definem os limites da controvérsia. Ninguém além do autor pode formular o pedido e alterá-lo dentro dos limites da lei. E apenas o réu pode apresentar a defesa e até mesmo deixar de contestar fatos trazidos pelo autor que, para efeitos do processo, passam a ser verdadeiros. O juiz deve se pautar por esses limites.

O juiz não deve buscar na internet fatos e esclarecimentos sobre um processo

O juiz não pode jamais se transformar em parte do processo, pois, ao fazê-lo, mesmo que em busca da verdade ou de um ideal de justiça, deixa inevitavelmente de ser, como se espera, inquestionavelmente imparcial. O juiz não pode nem deve se despir de sua toga e se aventurar na internet em busca de informações sobre as partes, a controvérsia e especialmente acerca de questões técnicas não jurídicas.

É plausível que um juiz consulte sítios de medicina ou engenharia em busca de informações a respeito de uma doença ou de um problema estrutural de engenharia objeto de litígios que ele deva decidir? Talvez a resposta a essa pergunta esteja em outra pergunta. Seria razoável que um médico ou um engenheiro consultasse a Revista de Jurisprudência do Supremo Tribunal Federal ou o Tratado de Direito Privado de Pontes de Miranda sem o auxílio de um advogado na busca de solução para um problema jurídico que o aflige?

Juízes não devem recorrer à internet em busca de fatos que possam ser relevantes para a solução de litígios trazidos ao seu crivo. E para que o juiz possa chegar o mais próximo possível da verdade, fatos e versões devem ser sempre, sem exceção, devidamente testados sendo submetidos ao crivo, à crítica das partes. Esse exercício garante às partes o direto de se manifestar e de influenciar o convencimento do juiz. É do contraditório, da análise dos debates e provas produzidas que o juiz deve buscar e encontrar a sua verdade, a síntese que deduz uma decisão de mérito.

Ao juiz é vedado ir à internet em busca de fatos e esclarecimentos sobre um processo que deva ser por ele julgado. E, se apesar de ser-lhe vedado esse comportamento, for à internet em busca de evidências, o que juiz não pode de forma alguma fazer, é trazer da rede esses elementos de fato diretamente para a sua decisão ou se deixar influenciar pelo resultado de sua pesquisa, sem submetê-lo ao contraditório, ou seja, ao crivo das partes no processo. Somente elas têm condições de criticar as conclusões dessa irregular incursão do juiz na rede, contextualizá-las, trazer fatos novos que as desdigam ou confirmem, enfim, se manifestar amplamente sobre os fatos que podem influenciar o convencimento do juiz.

Não há aqui crítica à consulta à doutrina em formato digital, desde que, contudo, tal consulta se restrinja a questões de direito. Caso, contudo, a pesquisa do magistrado ingresse no campo das questões técnicas não afeitas à área do direito, deverão as partes, caso seja respeitado o contraditório, pedir que um perito no tema seja ouvido, já que o juiz não é perito senão em direito.

Em resumo e conclusão, os juízes tal e qual todos nós podem se socorrer da internet no desempenho de suas funções, desde que suas incursões fiquem limitadas às questões de direito. A investigação de questões fáticas cabe às partes, e de questões técnicas a peritos especializados nas matérias que forem relevantes. Independentemente de os juízes observarem os limites a que estão sujeitos nas suas atividades, eles devem sempre dar às partes o direito de se manifestarem sobre as conclusões dessas pesquisas, nos autos do processo, com prazo adequado, e requerer, se for o caso, a manifestação de um perito especializado no tema técnico.

Luiz Guilherme Migliora é professor da Escola de Direito do Rio de Janeiro (Direito Rio) da Fundação Getulio Vargas e sócio de Veirano Advogados.

BRASIL: CONSUMIDOR PODERÁ UTLIZAR CELULAR EM VOO DA TAM

COMODIDADE Celular em avião já depende apenas do consumidor
Publicado em 7/11/2010, às 19h02 Última atualização em 7/11/2010, às 19h02 http://migre.me/242le