O DIREITO IMOBILIÁRIO E SEUS CONTRATOS

       

É bastante comum no Brasil as pessoas efetuarem transações imobiliárias sem a assessoria jurídica de um advogado. O que contribui para desavenças e dissabores desnecessários, que poderiam ser reduzidos com a cautela e a prudência nas contratações, quando assessoradas por um profissional jurídico de confiança.

No campo do direito imobiliário, se considera a importância dos contratos firmados, apesar de existir a máxima do direito de fato, notadamente quando se trata de ocupações, que podem ser suplantadas com as devidas medidas judiciais de reintegração, guardadas as especificidades de cada caso.

Entre os tantos contratos possuem relevância, os de compra e venda, locação, comodato, usufruto, doação, arrendamento, além dos financiamentos imobiliários vinculados a determinadas situações.

Quanto a compra e venda peculiar atenção as diversas formas de aquisição, tais como as efetuadas na planta, os consórcios de construção, as transações com imóveis usados, sempre com destaque das áreas comuns atreladas aos imóveis tidos em condomínio.

Aquelas transações que os contratos preveem construções ou obras para conferir ao imóvel a efetiva condição de venda, casos típicos das vendas na planta, devem ser objeto de cuidado especial quanto aos critérios de controle das obras e das responsabilidades, sem esquecer a observação da capacidade econômica e financeira dos ofertantes vendedores, (imobiliária/construtora/incorporadora).

De todo modo, os controles e parâmetros de acompanhamento devem constar nos contratos avençados, sob pena de surgirem discussões a respeito, no momento em que se verificar eventual descumprimento do que foi negociado.

Na esfera dos contratos que envolva consórcio ou obra de empreitada coletiva, é preciso particular atenção ao conjunto dos integrantes dos grupos que promovem tais empreendimentos, no sentido de estabelecer controles de liquidez e solvência razoáveis para a manutenção e a finalização das obras, até o atingimento da condição de entrega, com plena situação de habitabilidade do imóvel. Também deve observância especial para a substituição e transferência de cotas do consorcio para terceiros, o que impacta na saúde financeira do grupo consorciado.

Quanto a compra e venda de imóveis novos, também importante dedicar observação quanto aos prazos de garantias, não obstante os prazos já definidos nas leis próprias, e se estão construídos e adequados aos contornos de legalidade previstos, diante dos diversos entes estatais.

Nas transações que envolvem imóveis usados, cabe destacar a importância de saber se ainda dentro das garantias, e quais, sendo de todo modo relevante observar as condições de habitabilidade ou vícios existentes quanto a estrutura física.

Outras questões do campo jurídico também são de extrema importância, tais como a existência de óbices legais ou encargos, que são transmitidos ao novo proprietário pela venda do imóvel, e que em algumas ocasiões podem invalidar o negócio jurídico, que no primeiro momento acenava como vantajoso.

Na seara das locações, existe legislação própria regida em grande parte pela Lei 8.245/91, que trata inclusive das garantias e das condições que podem ser estipuladas, sendo dispositivo legal de fácil compreensão, mas que nem por isso prescinde da atuação de um profissional advogado, que pode trazer maior solidez jurídica e o estabelecimento dos direitos e deveres dos contratantes.

Sendo aqui apenas um breve lembrar de situações que envolvem a contratação imobiliária, citaremos o comodato, que no Brasil é muito utilizado mas muito pouco documentado nas suas nuances fáticas do cotidiano. Ressaltando que,  no âmbito das relações de parentesco, é muito comum a cessão de bem imóvel para outro familiar sem a devida contratação, que seria por intermédio de comodato gratuito ou oneroso.

Evidente, que muito se trata dos contratos imobiliários urbanos, mas em particular no Brasil, de grandes extensões territoriais, também há transações imobiliárias envolvendo áreas rurais que ganham contornos dramáticos, pelas dificuldades de celebrar contratos com a melhor justeza e segurança, inclusive no âmbito do registro de imóveis, guardando a devida atenção quanto a eventuais interferências nas confluências com áreas de preservação, ou até aquelas denominadas devolutas ou não identificadas.

Por tudo isso, e pela necessidade de obtenção de maior paz social e segurança jurídica nas transações, a atuação de um advogado de confiança para orientar os contratantes é interessante, tanto para sugerir os caminhos e suas variantes, bem como minimizar riscos nos negócios imobiliários.

Vandeler Ferreira – Advogado e Professor de Direito e Legislação

SALÁRIO MINIMO REGIONAL 2016 ESTADO DO RIO DE JANEIRO

ATENÇÃO REPUBLICAÇÃO DE 2016,
SALÁRIOS VÁLIDOS ATÉ DEFINIÇÃO DOS VALORES PARA 2017

A Assembleia Legislativa do Rio de Janeiro (Alerj) decretou e o governador em exercício, Francisco Dornelles, sancionou os novos pisos salariais dos empregados do Rio de Janeiro. Os salários vão de R$ 1.052,34 a R$ 2.684,99. A lei já está em vigor e tem efeito retroativo a 1º de janeiro.

O piso salarial vale para as categorias enunciadas que não o tenham definido em lei federal, convenção ou acordo coletivo.

Confira as faixas:

Faixa I - R$ 1.052,34 Trabalhadores agropecuários e florestais; empregados domésticos; serventes; trabalhadores de serviços de conservação; manutenção; empresas comerciais; contínuo e mensageiro; auxiliar de serviços gerais e de escritório; auxiliares de garçom, lavadores e guardadores de carro e trabalhadores de pet shops; entre outros

Faixa II - R$ 1.091,12 Para carteiros; maqueiros; auxiliar de massagista; trabalhadores em serviços administrativos; cozinheiros; operadores de caixa, barbeiros; cabeleireiros; manicures e pedicures; cuidadores de idosos, motoboys, esteticistas, maquiadores, depiladores, trabalhadores em loterias e vendedores e comerciários; trabalhadores da construção civil; despachantes; fiscais; cobradores de transporte coletivo (exceto cobradores de transporte ferroviário); pedreiros e garçons; entre outros.

Faixa III - R$ 1.168,70 - Para administradores; telefonistas e operadores de telefone e de telemarketing; trabalhadores metalúrgicos e siderúrgicos;montadores e mecânicos de máquinas, veículos e instrumentos de precisão; eletricistas; eletrônicos; joalheiros e ourives; marceneiros; bombeiros civis nível básico; técnicos de administração; doulas, auxiliares de enfermagem; entre outros.

Faixa IV - R$ 1.415,98 Para trabalhadores de serviço de contabilidade de nível técnico; técnicos em enfermagem; técnicos em farmácia; técnicos em laboratório; entre outras.

Faixa V - R 2.135,60 Para os professores de Ensino Fundamental, com regime de 40 horas semanais; técnicos de eletrônica, técnico de eletrotécnica e telecomunicações; técnicos em mecatrônica; tradutor e intérprete da Língua Brasileira de Sinais - LIBRAS; técnicos de segurança do trabalho; motoristas de ambulância e taxistas profissionais; entre outros.

Faixa VI - R$ 2.684,99 Para administradores de empresas; arquivistas de nível superior; advogados; contadores; psicólogos; fonoaudiólogos; fisioterapeutas; terapeutas ocupacionais; arquitetos; estatísticos; profissionais de educação física; sociólogo; assistentes sociais; biólogos; nutricionistas; biomédicos; bibliotecários de nível superior; farmacêuticos; enfermeiros; turismólogo, secretários executivos; entre outras

DA ATUAÇÃO PREVENTIVA DO ADVOGADO

Aquele que vai construir, e deseja não ter surpresas, bem como aquele que necessita melhorar sua saúde e quer trilhar um caminho mais seguro, por prevenção, deve buscar um profissional de confiança, para não ficar ao sabor da própria sorte.

Naturalmente, sempre haverá o incauto que será encantado pelos falastrões que pregam a desnecessidade de utilizar um profissional para não onerar, mas estes “conselheiros” somem de sua vida, no momento que suas sugestões não surtem o efeito desejado.

No campo do direito, especialmente em nosso país, é de prudência procurar e consultar o advogado para evitar, minimizar ou alertar sobre os riscos, bem como sugerir caminhos ou procedimentos adequados, de acordo com a situação apresentada.

Aliás, na seara jurídica infinitas são as ocasiões que caberia a consulta, por muitos negligenciada, gerando dificuldades e situações evitáveis, caso o envolvido tivesse buscado orientação, antes de tomar decisões que afetariam direitos de terceiros, pessoas físicas ou jurídicas, privadas ou públicas.

Efetuar planejamento e tratar o direito sucessório, com testamentos, doações antecipadas, regularizar, adquirir, locar ou vender um bem imóvel, efetuar negócio bancário, exercer ou aplicar maior atenção aos direitos do consumidor, são alguns exemplos de ocasiões que requerem consulta a advogado de confiança.

Destaque particular quando do tratamento judicial de determinadas causas, nas quais alguns se aventuram solitariamente, mesmo sabendo que de outro lado existe assessoria jurídica e advogado constituído para defesa das empresas demandadas.

Consultar um Advogado não é luxo.

É necessidade, para aplicação do remédio jurídico mais adequado.