É
bastante comum no Brasil as pessoas efetuarem transações imobiliárias sem a
assessoria jurídica de um advogado. O que contribui para desavenças e
dissabores desnecessários, que poderiam ser reduzidos com a cautela e a
prudência nas contratações, quando assessoradas por um profissional jurídico de
confiança.
No campo do direito imobiliário,
se considera a importância dos contratos firmados, apesar de existir a máxima
do direito de fato, notadamente quando se trata de ocupações, que podem ser
suplantadas com as devidas medidas judiciais de reintegração, guardadas as
especificidades de cada caso.
Entre os tantos contratos possuem
relevância, os de compra e venda, locação, comodato, usufruto, doação,
arrendamento, além dos financiamentos imobiliários vinculados a determinadas
situações.
Quanto a compra e venda peculiar
atenção as diversas formas de aquisição, tais como as efetuadas na planta, os
consórcios de construção, as transações com imóveis usados, sempre com destaque
das áreas comuns atreladas aos imóveis tidos em condomínio.
Aquelas transações que os
contratos preveem construções ou obras para conferir ao imóvel a efetiva
condição de venda, casos típicos das vendas na planta, devem ser objeto de cuidado
especial quanto aos critérios de controle das obras e das responsabilidades, sem
esquecer a observação da capacidade econômica e financeira dos ofertantes
vendedores, (imobiliária/construtora/incorporadora).
De todo modo, os controles e
parâmetros de acompanhamento devem constar nos contratos avençados, sob pena de
surgirem discussões a respeito, no momento em que se verificar eventual
descumprimento do que foi negociado.
Na esfera dos contratos que
envolva consórcio ou obra de empreitada coletiva, é preciso particular atenção
ao conjunto dos integrantes dos grupos que promovem tais empreendimentos, no
sentido de estabelecer controles de liquidez e solvência razoáveis para a
manutenção e a finalização das obras, até o atingimento da condição de entrega,
com plena situação de habitabilidade do imóvel. Também deve observância
especial para a substituição e transferência de cotas do consorcio para
terceiros, o que impacta na saúde financeira do grupo consorciado.
Quanto a compra e venda de imóveis
novos, também importante dedicar observação quanto aos prazos de garantias, não
obstante os prazos já definidos nas leis próprias, e se estão construídos e
adequados aos contornos de legalidade previstos, diante dos diversos entes
estatais.
Nas transações que envolvem
imóveis usados, cabe destacar a importância de saber se ainda dentro das
garantias, e quais, sendo de todo modo relevante observar as condições de
habitabilidade ou vícios existentes quanto a estrutura física.
Outras questões do campo jurídico
também são de extrema importância, tais como a existência de óbices legais ou
encargos, que são transmitidos ao novo proprietário pela venda do imóvel, e que
em algumas ocasiões podem invalidar o negócio jurídico, que no primeiro momento
acenava como vantajoso.
Na seara das locações, existe
legislação própria regida em grande parte pela Lei 8.245/91, que trata
inclusive das garantias e das condições que podem ser estipuladas, sendo
dispositivo legal de fácil compreensão, mas que nem por isso prescinde da
atuação de um profissional advogado, que pode trazer maior solidez jurídica e o
estabelecimento dos direitos e deveres dos contratantes.
Sendo aqui apenas um breve lembrar
de situações que envolvem a contratação imobiliária, citaremos o comodato, que
no Brasil é muito utilizado mas muito pouco documentado nas suas nuances
fáticas do cotidiano. Ressaltando que, no âmbito das relações de parentesco, é muito
comum a cessão de bem imóvel para outro familiar sem a devida contratação, que
seria por intermédio de comodato gratuito ou oneroso.
Evidente, que muito se trata dos
contratos imobiliários urbanos, mas em particular no Brasil, de grandes
extensões territoriais, também há transações imobiliárias envolvendo áreas
rurais que ganham contornos dramáticos, pelas dificuldades de celebrar
contratos com a melhor justeza e segurança, inclusive no âmbito do registro de
imóveis, guardando a devida atenção quanto a eventuais interferências nas
confluências com áreas de preservação, ou até aquelas denominadas devolutas ou
não identificadas.
Por tudo isso, e pela necessidade
de obtenção de maior paz social e segurança jurídica nas transações, a atuação
de um advogado de confiança para orientar os contratantes é interessante, tanto
para sugerir os caminhos e suas variantes, bem como minimizar riscos nos
negócios imobiliários.
Vandeler
Ferreira – Advogado e Professor de Direito e Legislação